撰文*林群妙

 

業者良秀不齊  慎選頭家防套牢

洪嘉昇說,選在房地產景氣最熱絡、建商大量推案時入行,學習成長空間確實最大,也最有

機會快速累積人生第一桶金。但建設業是景氣循環的產業,目前房市交易雖然降溫,但外資

熱錢不斷湧入,加上土地無法再生,特別是大台北精華地段有限,房價仍有攀升的空間,建

設業也依然「錢景」看好。只是建設公司的品質落差甚大,要是入行選錯「師父」很難得到

良好的發展。「這是資金密集的行業,一項投資錯誤,可能損失就很慘重,很多小型公司都

是標準『一案』公司,只做過一、兩項建案就關門大吉。但若公司投資精準,推案品質又好

,就能創造奇蹟似的財富,像幾家上市的大建設公司,毛利率高達25~50%,以華固來說,

全公司僅有100人,去年產值破百億元,等於1人一年賺1億元。」洪嘉昇說,選公司跟買房

一樣,在房市低迷的此刻,得慎選口碑好、續航力強的「頭家」,生涯才不會被「套牢」。

 

委外比例高   用人規模不大

建設業可粗分為「房地產投資」與「營造施工」兩領域,有的建設公司專做土地開發與房屋

產品規劃,工程發包給營造商;也有像華固建設這樣,兼營房地產投資與營造的綜合開發商

。另外,還有中華工程這類專門承包建設案的營造施工廠商。

洪嘉昇說,房屋建案流程涉及眾多環節,多數建設公司皆是透過委外發包與跨領域資源整合

完成建案,因此公司規模都不大,通常40人以上就算是中大型建商,而獲利關鍵有賴3類人

才:

*土地開發人才:比同業取得更多、更低價的土地原料。

*產品設計人才:運用專業與市場判斷,進行產品定位與設計規劃,創造房屋的高銷售總值。

*垂直整合人才:協調整合眾多協力廠商與各專業領域顧問,促使工程順利完成。

 

建商主要職缺   條件細說分明

洪嘉昇指出,建築、地政、都市計畫、不動產經營等背景者,從事土地開發最易上手;另外,

土地買賣涉及商業談判與法律合約擬定,因此法律人才也很適合。不過土地開發屬於業務性質

工作,人格特質才是選才關鍵,若本身有出色的溝通與談判能力,非相關科系也無妨。

產品設計需要美學素養與建築設計專長,建築本科生是不二人選。至於垂直整合人員,也稱做

專案管理人員,負責整個建案的統籌管理,是工程能否如期完工的靈魂人物,必須專業知識與

實務經歷兼備,通常由經驗豐富的設計人員轉任,才有辦法指揮各領域顧問與協力營造廠。

此外,像是華固這種有營造部門的建商,還需要建築、土木背景的人,來擔任營造人員,以及

電機電子背影的人,來擔任機電人員。而推案量龐大的建商(如遠雄建設),不會另找代銷公司

銷售,而是自行設立房屋銷售部門,就會有業務銷售人員的需求。

 

乖乖牌或優等生   難在這行生存

「乖乖牌或自以為是的優等生,都沒辦法在這一行生存。」洪嘉昇說,建設公司的產品設計要

可執行、有高商業價值,這一行的好人才,市場敏銳度要高,「在校成績不用前幾名,頭腦靈

活最重要。」學建築的人容易有藝術家性格、主觀意識太強烈,「但我們要的是執行度高的人

,而非畢卡索;想當藝術家的人,也許該去建築師事務所才對。」

至於土地開發人員,需要面對政府部門、形形色色的地主,在和三教九流打交道時,反應要夠

靈敏,更要有談判能力與能屈能伸的性格。

 

會讀書,也要會打架!

洪嘉昇舉例,他曾帶著部署和一位地主談土地買賣,費了好一番功夫終於談成,到了簽約前一

刻,地主卻突然反悔,揚言要提高交易條件,身為最高主管的他當下拍桌走人,嚇壞現場所有

人。不料過了幾分鐘,他又拎著幾罐飲料進門,平靜地坐下來重新談判。

他解釋:「其實我很清楚,地主不是真的反悔,只是想看能否再多賺點。倘若我們一開始就低

頭妥協,只會讓對方得寸進尺;但態度太強硬,又會鬧到撕破臉。所以我就先表達不滿的立場

,之後在假裝平復情緒,釋出讓步誠意,即便只退讓一步,對方都會覺得是轉到。先硬後軟,

並非情緒化,而是談判的手段。」

洪嘉昇認為:「該強硬的時候,就要兇到讓所有人都害怕;該低頭的時候,身段又要比任何人

都軟。簡單來說『要會讀書也要懂得如何打架』,才適合吃這一行飯!」

 

工作永遠不無聊

洪嘉昇說,建設業要面臨的不確定因素太多,「相同地段的兩塊地,A公司蓋大坪數豪宅,標下

隔壁土地的B公司則規劃成低總價套房商品,到底哪家公司的利潤高,在房子開賣前沒有人知道

答案。」沒有標準答案,使得這一行的人很難循著前例走,但也因如此,工作永遠不無聊。

 

 

資料來源:德明財經科技大學

 

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